Kaufvorvertrag – Verpflichtung aber auch Schutz

Im Herbst 2022 von Ra. Christine Ladurner

Bei einem Haus- oder Wohnungskauf ist es gängige Praxis, dass beide Parteien bei einem Anwalt einen Vorvertrag abschließen, bevor sie vor dem Notar den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen. Diese Notwendigkeit ergibt sich häufig, weil der Käufer zunächst die Finanzierung, die urbanistische Richtigkeit oder den Grundbuchstand klären will, bevor er die Immobilie erwirbt.

Beim Vorvertrag handelt es sich also um einen Zwischenschritt, durch den sich beide Vertragsparteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den definitiven Vertrag abzuschließen. Der Vorvertrag stellt für beide Seiten eine Sicherheit dar, dass es zum späteren Zeitpunkt auch tatsächlich zum Kauf kommt.

Gleichzeitig mit dem Vorvertrag kann ein sog. Angeld zur Bestätigung vereinbart werden, eine Form von Anzahlung und Garantie für die Parteien. Dem Verkäufer wird bei Abschluss eines Vorvertrages eine bestimmte Geldsumme übergeben, die bei Erfüllung des Vertrages mit dem geschuldeten Kaufpreis verrechnet wird.

Tritt der Käufer vom Vorvertrag zurück, erfüllt das Angeld eine Garantiefunktion, da der Verkäufer diese Summe behalten kann, ohne Notwendigkeit weiterer Schritte für den Erhalt eines Schadenersatzes einzuleiten.

Natürlich ist das Angeld auch ein Schutz für den Käufer: Kommt der Hauptvertrag bis zum vorgegebenen Zeitpunkt aufgrund einseitigen Verschuldens des Verkäufers nicht zustande, kann der Käufer die doppelte Summe des geleisteten Angeldes zurückfordern.

Ist ein Angeld im Vorvertrag vorgesehen, sind zusätzliche Schadenersatzforderungen in der Regel ausgeschlossen. Alternativ zum Rückbehalt des Angeldes bzw. der Forderung auf das doppelte Angeld kann die jeweilige Partei, die zur Vertragserfüllung bereit ist, auch vor Gericht ein Verfahren anstrengen, das die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vorvertrag zum Gegenstand hat bzw. den Abschluss des nicht abgeschlossenen Hauptvertrages durch ein gerichtliches Urteil erwirken soll.