Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Im Herbst 2022 von Ra. Christine Ladurner

Um über das Vorkaufsrecht in der Landwirtschaft zu sprechen, muss vorerst kurz geklärt werden, was ein Pachtverhältnis ist. Ein Pachtverhältnis besteht, wenn der Vertrag eine ertragsbringende Sache zum Gegenstand hat. Dieser Umstand unterscheidet den Pacht- vom Mietvertrag einer gewerblich genutzten Liegenschaft, welche an sich keinen Ertrag abwirft. Bei der ertragsbringenden Sache kann es sich z.B. um einen Gastbetrieb oder aber auch um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück handeln.

Das Rechtsinstitut wird durch die entsprechenden Bestimmungen des Zivilgesetzbuches geregelt, unterliegt jedoch vorwiegend einer Spezialgesetzgebung, welche die Position des Pächters in den Vordergrund rückt. Der fortwährenden Arbeitsleistung und der damit verbundenen Aufrechterhaltung der betrieblichen Tätigkeit wird damit ein übergeordnetes und öffentliches Interesse beigemessen. Damit bewirkt der Gesetzgeber den Schutz des schwächeren Vertragspartners zu Lasten des Grundeigentümers.

Grundsätzlich setzt der Gesetzgeber dabei auf die Unterscheidung zwischen Pachtverträgen, welche mit sog. Direkterzeugern bzw. Selbstbebauern und jenen, welche mit Personen, denen diese Voraussetzung fehlt, abgeschlossen werden. Gemäß der gesetzlichen Bestimmungen gilt jener Landwirt als Direktbebauer, welcher selbst und eventuell unter Mithilfe seiner Familienmitglieder mindestens ein Drittel des nötigen Arbeitsaufwandes für die Bewirtschaftung des Kulturgrundes erbringt. Nur dem direktbearbeitenden Pächter steht für den Fall der Veräußerung des Pachtgrundes an Dritte das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht im Sinne der Bestimmung des Gesetzes Nr. 590/1965 zu. Dieses betrifft im Fall von landwirtschaftlichen Grundstücken zum einen den Pächter des Grundstückes – und den angrenzenden Eigentümer. Gibt es einen Pächter, hat er gegenüber dem angrenzenden Eigentümer den Vorrang.

Das Pachtverhältnis muss nachgewiesen werden, zum Beispiel mittels eines schriftlichen Pachtvertrages. Es ist von Vorteil, wenn dieses nicht erst vor Kurzem abgeschlossen wurde, denn dann könnte vom angrenzenden Eigentümer auch ein Missbrauch vermutet werden – etwa, um ihn beim Verkauf zu umgehen.

Gibt es vorkaufsberechtigte Personen, muss der Verkäufer diesen seine Verkaufsabsichten mitteilen. Tut er das nicht und verkauft den Grund an jemand anderen, dann können die Übergangenen innerhalb einer im Gesetz festgesetzten Frist ihr Vorkaufsrecht geltend machen.