Neue Besteuerung der Mieteinnahmen
Die Geleimten sind immer die Kleinen
Im Frühling 2011 von Dr. Egon Gerhard Schenk
Als man vor ca. einem Jahr das erste Mal über eine Quellensteuer für Mieteinnahmen sprach, wurde dies allgemein begrüßt. Man ging damals davon aus, dass besonders die niedrigen Mieteinkommen entlastet würden. Nach Veröffentlichung der gesetzesvertretenden Verordnung zum Steuerföderalismus muss man jedoch erkennen, dass es sich um eine umfassende Reform der Besteuerung der Mieteinnahmen handelt und dass eigentlich nur Besserverdienende und die Mieter davon profitieren.
Anwendungsbereich
Die neue Besteuerung der Mieteinnahmen kann nur von privaten Personen in Anspruch genommen werden. Beim Mietgegenstand muss es sich um Wohneinheiten mit den entsprechenden Zubehören handeln.
Zur Erinnerung
Im italienischen Mietrecht unterscheidet man zwischen freien und begünstigten Mietverträgen. Die begünstigten Mietverträge können in Südtirol nur in den Gemeinden Meran, Algund, Lana, Bozen, Eppan und Leifers abgeschlossen werden und basieren auf Gebietsabkommen, welche zwischen den Interessensvertretern abgeschlossen wurden. Die begünstigten Mietverträge unterscheiden sich von den freien Mietverträgen in erster Linie durch die zwingende Anwendung eines Standardtextes, die Festlegung der Miete aufgrund von festen Parametern, die Mietdauer (3+2 Jahre und nicht 4+4 Jahre) und Steuerbegünstigungen verschiedener Art. Durch die Reform der Besteuerung sind fast alle Steuervorteile weggefallen, weswegen gerade bei begünstigten Verträgen die Vorteile der neuen Besteuerung geringer sind.
Ist die neue Besteuerung zwingend vorgeschrieben?
Nein! Die Wahl der Besteuerungsart muss vom Vermieter vorgenommen werden, wobei der Vermieter für jeden Mietvertrag eine andere Entscheidung treffen kann. Es ist noch nicht klar, ob die Wahl für mehrere Jahre getroffen werden muss oder ob die Entscheidung jedes Jahr geändert werden kann. Die Wahl muss der Finanzverwaltung und dem Mieter mitgeteilt werden. Die entsprechenden Formvorschriften müssen erst durch eine entsprechende Ministerialverordnung festgelegt werden.
Wie erfolgt die neue Besteuerung?
Wählt man die neue Besteuerungsart, dann werden die Mieteinnahmen einer Quellensteuer von 21 % bei freien Mietverträgen bzw. 19 % bei begünstigten Mietverträgen unterworfen. Quellensteuer bedeutet, dass die gesamten Mieten (ohne jeglichen Abzug) einem fixen Steuersatz unterliegen und in der Steuererklärung nicht mehr angegeben werden müssen. Bedenkt man, dass der Mindestsatz im Einkommensteuertarif 23 % ist, dann möchte man meinen, dass die neue Besteuerung günstiger wäre. Dem ist jedoch nicht so, weil durch die Reform der Besteuerung auch andere Bereiche geändert wurden.
Was ändert sich durch die Wahl der neuen Besteuerungsart?
Optiert der Vermieter für die Quellenbesteuerung, dann zieht dies automatisch folgende Konsequenzen mit sich:
- Die Quellensteuer muss auf die gesamten Mieteinnahmen angewendet werden. Die Mieteinnahmen müssen daher zu 100 % und nicht mehr zu 85 % bei freien Verträgen bzw. zu 59,5 % bei begünstigen Verträgen besteuert werden.
- Die Verträge unterliegen nicht mehr der Stempelgebühr.
- Die Registergebühren entfallen.
- Es darf keine Mietangleichung an die Lebenshaltungskosten mehr vorgenommen werden.
Die größten Vorteile aus der neuen Besteuerung zieht daher der Mieter. Er braucht keine Registergebühren mehr zahlen, und die Miete bleibt für den gesamten Zeitraum der Option unverändert.