Vermietung ist (meistens) keine unternehmerische Tätigkeit
Lesezeit: 2 minIm Sommer 2020 von Mirko Oliva
Unternehmen ja oder nein? Gar einige, die Wohnungen kurzfristig an Touristen vermieten (auch über die bekannten Portale wie Airbnb, Booking usw.), stellen sich diese Frage. Die Unterschiede aus steuerlicher Sicht sind eklatant: handelt es sich um ein Unternehmen, muss dieses im Handelsregister eingetragen und eine Mehrwertsteuerposition eröffnet werden. Die Erträge müssen in diesem Fall als Unternehmereinkommen versteuert werden und damit ist die Anwendung der Einheitssteuer auf Mieteinnahmen (die fix 21 % der erzielten Einnahmen beträgt) ausgeschlossen. Außerdem müssen die Erträge gegebenenfalls bei der Berechnung der Sozialbeiträge berücksichtigt werden. In einem ungünstigen Fall müssen locker mehr als 50 % der erzielten Einnahmen an den Fiskus und an das Nationale Fürsorgeinstitut Inps weitergegeben werden. Vom bürokratischen Aufwand (Buchhaltung, steuerliche Meldungen usw.) ganz zu schweigen. All dies entfällt, wenn kein Unternehmen vorliegt.
Das Landesgesetz zur Regelung der privaten Vermietung von Zimmern und Ferienwohnungen sieht vor, dass immer dann, wenn im Laufe eines Jahres mehr als 4 Mietverträge pro Einheit abgeschlossen werden, ein Unternehmen vorliegt. Ebenfalls liegt ein Unternehmen vor, wenn die Einheiten als Beherbergungsbetrieb beworben oder eine Vermittlungstätigkeit in Anspruch genommen wird. Doch das Finanzamt hat mehrmals klargestellt, dass diese Bestimmung für Steuerzwecke nicht gültig ist. Ob aus steuerlicher Sicht ein Unternehmen vorliegt oder nicht, muss also aufgrund der nationalen Steuergesetzgebung bestimmt werden. Es ist somit entscheidend, ob eine unternehmerische Organisation vorliegt.
In einem vor kurzem veröffentlichten Auskunftsverfahren hat das Finanzamt Kriterien festgelegt, die auf eine unternehmerische Organisation hinweisen: dies sind z.B. die Verabreichung von Mahlzeiten, die Bereitstellung eines Leihwagens oder anderer Transportmittel (z.B. Fahrrad), das Angebot eines Reisebegleiters oder anderer Zusatzleistungen. Ebenso lassen die Anstellung von Mitarbeitern oder ein eigenes Verwaltungsbüro eine unternehmerische Organisation vermuten. Die Verfügungsstellung von Strom, Telefon und Bettwäsche und das Angebot einer Endreinigung hingegen begründen keine unternehmerische Organisation. Die Tatsache, dass eine Wohnung/ein Zimmer im Laufe eines Jahres mehr als viermal vermietet wird oder die Anzahl der Wohnungen hingegen reichen nicht aus, um eine Tätigkeit als unternehmerisch zu qualifizieren.