Wohnungsmieten und Steuerrecht

Im Winter 2010 von Dr. Egon Gerhard Schenk

Die Vermietung von Wohneinheiten wird durch das Gesetz über den gerechten Mietzins vom 27.07.1978 Nr. 392 sowie vom Gesetz Nr. 431 vom 09.12.1998 geregelt. In diesen und vielen anderen Gesetzen sind auch steuerrechtliche Vorschriften enthalten, welche beim Abschluss eines Mietvertrages zu berücksichtigen sind. Im heutigen Artikel werden wir auf die verschiedenen Arten von Wohnungsmietverträgen eingehen. In den nächsten Ausgaben werden wir uns mit der Registrierung der Verträge und anderen Problemen auseinandersetzen.

Freie Mietverträge

Als freie Mietverträge werden alle jene Mietverträge bezeichnet, welche im Rahmen des Gesetzes Nr. 392/1978 abgeschlossen werden. Das Wort „frei“ bezieht sich im Wesentlichen nur auf die Höhe des Mietzinses, nicht jedoch auf die anderen Vertragsbedingungen, welche durch das Gesetz strikt geregelt sind. So z.B. hat der freie Mietvertrag eine gesetzliche Mindestdauer von 4 Jahren. Der Vertrag kann nur in seltenen Fällen (z.B. Eigengebrauch) nach den ersten 4 Jahren gekündigt werden und verlängert sich automatisch um weitere 4 Jahre.

Um den verbreiteten Schwarzmarkt zu unterbinden, wurde durch das Finanzgesetz 2005 ab 01.01.2005 ein Mindestbetrag für die Besteuerung der Mieteinnahmen festgelegt. Der Mindestmietertrag beträgt 10 % des Immobilienwertes, wie er im Sinne der Steuergesetzgebung festgelegt wird.

Die Nichtbeachtung dieses Mindestmietertrages stellt für die Finanzverwaltung ein Indiz für eine mögliche Überprüfung dar. Wird kein Mietvertrag abgeschlossen, kann die Finanzbehörde für 4 Jahre die Registergebühren und die Einkommensteuern auf den Mindestmietertrag vorschreiben.

Der Mindestmietertrag beträgt 10 % des aufgewerteten Katasterwertes. Bei einem Katasterertrag von € 1.000,00 beträgt der jährliche Mindestmietertrag € 12.600,00.

Vermietung von konventionierten Wohnungen

Ist eine Wohneinheit laut Wohnbaugesetz (Landesgesetz vom 17. Dezember 1998, Nr. 13) konventioniert, darf die Miete den Landesmietzins nicht überschreiten. Der Landesmietzins beträgt 4 % des Konventionalwertes der Wohnung. Der Konventionalwert der Wohnung setzt sich zusammen:

a) aus den gesetzlichen Baukosten, die sich aus der Anwendung der Baukosten je Quadratmeter auf die Konventionalfläche der Wohnung ergeben,