Neue Besteuerung der Mieteinnahmen (Teil 2)

Durchführungsbestimmungen und neue Vordrucke veröffentlicht

Im Frühling 2011 von Dr. Egon Gerhard Schenk

In der vorletzten Ausgabe des „Meraner Stadtanzeigers“ haben wir bereits ausführlich über die neue Besteuerung der Mieteinnahmen berichtet. Am 07.04.2011 wurde nun die Durchführungsverordnung der Agentur der Einnahmen Nr. 55394 und der neue Vordruck Mod. 69 veröffentlicht.

Rahmenbedingungen für die neue Ersatzsteuer

Die neue Ersatzsteuer ist kein Muss, sondern eine Möglichkeit. Der Steuerzahler muss also selbst entscheiden, welche Besteuerungsart er wählt. In der Tabelle haben wir versucht, die Rahmenbedingungen zur neuen Ersatzsteuer zusammenzufassen. Wesentlich ist, dass die Option nur von physischen Personen und nur für die Vermietung von Wohneinheiten und deren Zubehöre getroffen werden kann. Unternehmer können daher die Ersatzbesteuerung nicht beanspruchen. Genauso ist die Wahl der Ersatzsteuer bei Büros, Betriebsgebäuden oder bei getrennter Vermietung der Zubehöre zu Wohnungen (Garagen, Keller, usw.) nicht möglich.

Die Wahl des Besteuerungssystems hängt von vielen Faktoren ab. Man muss also von Fall zu Fall entscheiden, ob die alte Besteuerungsmethode oder die Ersatzbesteuerung günstiger ist. Allgemein kann man jedoch festhalten, dass die Ersatzbesteuerung bei „freien Mietverträgen“ immer günstiger ist. Bei „begünstigten Mietverträgen“ ist die Ersatzbesteuerung nur dann günstiger, wenn das Gesamteinkommen (inklusive der Mieteinnahmen) über 28.000,00 € liegt.

Wann und wie muss die Option erfolgen?

Bezüglich der Option für die Ersatzsteuer hat die oben angeführte Durchführungsverordnung den 07.04.2011 als klare zeitliche Schnittstelle festgelegt:

• Für die am 07.04.2011 laufenden Mietverträge bzw. für jene Mietverträge, für welche am 07.04.2011 die Frist für die jährliche Einzahlung der Registergebühren bereits verfallen ist, ist die Option in der Steuererklärung für das Jahr 2011, also erst im Jahre 2012 zu treffen.
• Für alle übrigen Mietverträge muss die Option über das Mod. 69 gemacht werden. Um den Parteien mehr Zeit einzuräumen, hat die Durchführungsbestimmung eine Terminverlängerung von 60 Tagen für die Registrierung, Änderung, Erneuerung oder vorzeitige Auflösung vorgesehen. In der Praxis heißt dies, dass alle ab dem 08.03.2011 und bis zum 07.05.2011 abgeschlossenen, verlängerten, aufgelösten oder geänderten Verträge innerhalb 06.06.2011 registriert bzw. der Agentur der Einnahmen das Mod. 69 vorgelegt werden muss.

Nach dieser Übergangsbestimmung müssen dann alle Registrierungen bzw. Meldungen über die Änderungen, Erneuerungen und vorzeitigen Auflösungen der Mietverträge innerhalb 30 Tagen bei der Agentur der Einnahmen mittels des Mod. 69 vorgenommen werden. Im Mod. 69 muss auch die Option für die Ersatzbesteuerung vorgenommen werden.

Für wie lange muss die Option vorgenommen werden?

Die Option muss immer für die Restdauer des Mietvertrages vorgenommen werden. Sie kann jedoch jedes Jahr widerrufen werden. Einmal widerrufen, kann man wieder im nächsten Jahr die Ersatzbesteuerung wählen. Das System ist also sehr flexibel und kann von Jahr zu Jahr geändert werden.

Bei Miteigentumsrechten kann jeder Vermieter getrennt die Option vornehmen bzw. widerrufen. Es kann also ohne weiteres sein, dass sich auch nur ein Teil der Miteigentümer für die Ersatzbesteuerung entscheidet.

Ist ein Vermieter Eigentümer mehrerer Mietwohnungen, kann er auch für jede Wohnung eine andere Option vornehmen.

Wie und wann muss die Ersatzsteuer entrichtet werden?

Die Ersatzsteuer muss über das Mod. F24 entrichtet werden. Die entsprechenden Einzahlungskodexe werden noch bekannt gegeben. Die Einzahlungstermine sind dieselben wie jene für die Einkommensteuer:

• 16.06. (oder 16.07. mit Aufschlag von 0,4 %) für den Saldo und das 1. Akonto
• 30.11. für das 2. Akonto.

Für das Jahr 2011 muss insgesamt ein Akonto von 85 % der geschuldeten Ersatzsteuer bezahlt werden. Ab dem Jahre 2012 erhöht sich das Akonto auf 95 % der geschuldeten Steuer.

Der Vordruck Mod. 69 – ein neuartiges Kreuzworträtsel

Der Vordruck Mod. 69 ist ab dem 07.04.2011 das zentrale Dokument geworden, über das nicht nur die Registrierung eines Vertrages beantragt wird, sondern auch die Optionen und Mitteilungen an die Agentur der Einnahmen erfolgen. Der Vordruck ist also auch bei Änderungen, Verlängerungen, Abtretungen und vorzeitiger Auflösung des Vertrages der Agentur der Einnahmen auszufüllen. Der Vordruck CDC ist somit nicht mehr zu verwenden. Der Vordruck Mod. 69 besteht aus drei Seiten, wobei sich die ersten zwei Seiten kaum geändert haben. In der Übersicht A müssen nun zusätzlich die Art der Mitteilung (Registrierung, Verlängerung, Abtretung oder vorzeitige Auflösung) sowie das Ende der eventuellen Vertragsverlängerung angeführt werden. Handelt es sich um einen Wohnungsmietvertrag muss ein entsprechendes Feld angekreuzt werden und die Übersicht E und F auf der dritten Seite ausgefüllt werden. Die Übersicht B (Daten der Parteien) hat sich nicht verändert. Die Übersicht C wird, wie bisher, vom Amt ausgefüllt. In der Übersicht D (Daten der Immobilien) sind die Grundbuchsangaben entfallen.

Völlig neu sind die Angaben der dritten Seite. Die Übersichten DELEGA, E und F sind nur dann auszufüllen, wenn eine Option für die Ersatzbesteuerung möglich ist. Die Übersichten E und F sind wie ein Kreuzworträtsel. In der Übersicht E muss man den vermieteten Wohnungen die entsprechenden Zubehöre zuordnen. Dabei ist die Nummerierung der Übersicht D zu verwenden. In der Übersicht F sind dann, mit der gleichen Nummerierung der Übersicht E, die Katasterdaten der Übersicht D zu ergänzen und die Option für die Ersatzbesteuerung vorzunehmen. Dabei müssen alle Vermieter getrennt und mit ihren jeweiligen Miteigentumsrechten angeführt werden. In der letzten Kolonne ist dann die Option für die Ersatzbesteuerung mit „ja“ oder „nein“ vorzunehmen.

Neu ist auch, dass jene Person, welche mit der Vorlage des Vordruckes Mod. 69 bei der Agentur der Einnahmen beauftragt wird, von allen Vermietern dazu beauftragt werden muss. Auf der dritten Seite des Vordruckes Mod. 69 ist zu diesem Zwecke eine eigene Übersicht (DELEGA) eingefügt worden. Findet eine Beauftragung statt, muss dem Mod. 69 eine Kopie der gültigen Erkennungsausweise der Vermieter beigelegt werden.

Vordruck hier downloaden

Rahmenbedingungen für Ersatzsteuer auf Mieten