Aus betrieblich wird privat

Im Winter 2023 von Mirko Oliva

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Gasthaus. Sie haben das Gasthaus gebaut, und natürlich haben Sie die Umbaukosten als betriebliche Ausgaben in der Steuererklärung geltend gemacht. Nachdem Sie das Rentenalter erreicht haben, haben Sie das Gasthaus verpachtet. Jetzt ist der Betrieb aber nicht mehr zeitgemäß, ein Pächter lässt sich nicht mehr finden. Sie planen das Gasthaus zu verkaufen, bekommen ein Angebot und wenden Sich an den Steuerberater, um sich zu erkundigen, wie hoch die Steuern sind. Dieser teilt Ihnen mit, dass das Gebäude in der Buchhaltung komplett abgeschrieben ist, womit der volle Kaufpreis als Mehrerlös zu versteuern ist. Mehr oder weniger 40 % gehen damit an den Fiskus!

Wenn Sie das vermeiden wollen, ist es wichtig, dass die betrieblichen Immobilien rechtzeitig in das Privatvermögen überführt werden. Im Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Mai 2023 ist wieder eine begünstigte Überführung der betrieblichen Immobilien in das Privatvermögen möglich. Konkret bedeutet dies, dass die oben genannten Veräußerungsgewinne nicht mehr voll zu besteuern sind, sondern durch eine Ersatzsteuer ersetzt werden. Diese beträgt 8 %.

Die Berechnung der Ersatzsteuer kann mit Bezug auf den Katasterwert erfolgen, der meist wesentlich geringer ist als der Marktwert. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der begünstigten Privatisierung ist die Zugehörigkeit zum Unternehmensvermögen zum Stichtag 31. Oktober 2022. Zudem müssen die Immobilien auch noch zum 1. Jänner 2023 im Vermögen des Unternehmens vorhanden sein.

Die Privatisierung der Immobilien stellt für Mehrwertsteuerzwecke einen mehrwertsteuerfreien Umsatz dar. Im Fall eines Ankaufes oder Umbaus der Immobilie vor weniger als zehn Jahren muss eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges erfolgen. Die Registersteuer wird auf die Hälfte herabgesetzt. Die Privatisierung ist im Hinblick auf die fünfjährige Spekulationsfrist neutral, d.h. diese beginnt nach der Privatisierung nicht von neuem. Somit kann eine Immobilie, welche bereits fünf Jahre besessen wurde, umgehend nach der Privatisierung verkauft werden.